پیام ویژه - تعادل /در ماههای اخیر، نوسانات افزایشی در بازار ارز و طلا باعث شده بخشی از سرمایهها به سمت این بازارها حرکت کند. در مقابل، بخش مسکن همچنان در وضعیتی بلاتکلیف قرار دارد و نتوانسته نقش سنتی خود را به عنوان یکی از مهمترین مقاصد سرمایهگذاری ایفا کند.
در ماههای اخیر، نوسانات افزایشی در بازار ارز و طلا باعث شده بخشی از سرمایهها به سمت این بازارها حرکت کند. در مقابل، بخش مسکن همچنان در وضعیتی بلاتکلیف قرار دارد و نتوانسته نقش سنتی خود را به عنوان یکی از مهمترین مقاصد سرمایهگذاری ایفا کند. به اعتقاد کارشناسان، اگر این وضعیت اصلاح شود و بازار مسکن از حالت انتظار و رکود خارج شود، میتواند سهم قابلتوجهی در جذب سرمایهها داشته باشد و زمینهساز شکلگیری رونقی غیرتورمی در اقتصاد شود؛ رونقی که نه بر پایه هیجان قیمتی، بلکه بر افزایش معاملات و گردش طبیعی سرمایه استوار خواهد بود. سمانه محرمی نمین، نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتوگو با ایسنا با اشاره به پیوند میان بازارهای دارایی میگوید: یکی از دلایل آشفتگی بازار طلا و ارز، بلاتکلیفی بازار مسکن است. اگر بازار مسکن میتوانست از رکود خارج شود و نقش واقعی خود را داشته باشد، قطعا بخشی از سرمایهها را جذب میکرد. اما در حال حاضر از وضعیت نرمال خارج شده است. این باعث شده سرمایهها به سمت بازار ارز و طلا برود.
به گفته او، بازار مسکن ذاتاً ظرفیت جذب تقاضا و سرمایه را دارد، اما این به معنای تشویق سوداگری نیست. محرمی نمین تاکید میکند: بازار مسکن میتواند فشار تقاضا را جذب کند. منظور این نیست که سوداگری وارد بازار مسکن شود، بلکه یک رونق غیرتورمی ایجاد شود که این مساله منجر به گردش مالی در بسیاری از سطوح اقتصادی خواهد شد.
بازار ![]()
ترجیح مستاجران برای خرید طلا به جای خانهدار شدن
نوسانات شدید قیمت ارز و طلا باعث شده بخشی از متقاضیان بالقوه مسکن، تصمیم خرید را به تعویق بیندازند. نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره میگوید: به دلیل نوسانات افزایشی قیمت ارز و طلا، برخی کسانی که امروز متقاضی بالقوه بازار مسکن هستند ترجیح میدهند مستاجر بمانند ولی طلا و ارز خریداری کنند؛ این در حالی است که ریسک خرید طلا و ارز بالا است اما مسکن یک دارایی امن محسوب میشود. به باور این کارشناس، اگر بازار ملک بتواند به ثبات نسبی برسد، بخشی از این سرمایههای سرگردان مجدداً به سمت خرید مسکن بازخواهد گشت؛ موضوعی که میتواند به افزایش معاملات بدون ایجاد شوک قیمتی منجر شود.
رکود تورمی؛ نه خریدار هست، نه فروشنده
بازار فعلی مسکن از منظر فعالان صنفی در وضعیت کمسابقهای قرار دارد. محرمی نمین با اشاره به تجربه سالهای گذشته میگوید: در ادوار گذشته در بازار ملک یا خریدار زیاد میشد یا عرضه بالا میرفت. الان هم خریدار نداریم، هم فروشنده نداریم.
او این وضعیت را مصداق «رکود تورمی» میداند و توضیح میدهد: در شرایط فعلی با رکود تورمی در بازار املاک مواجهیم. خریدار نیست اما قیمتها بالا میرود.به گفته محرمی، در سالهای قبل معمولاً از ماههای دی و بهمن تقاضای خرید مسکن افزایش پیدا میکرد؛ چراکه بسیاری از خانوارها تمایل داشتند سال نو را در خانه خودشان آغاز کنند. اما اکنون کاهش شدید قدرت خرید این الگو را بر هم زده است: در حال حاضر نبود قدرت خرید این معادلات را به هم زده و باعث ایجاد دوره انتظار شده است.
هزینههای ساخت؛ مانع کاهش قیمت مسکن
یکی از نکات کلیدی در تحلیل بازار، افزایش مداوم هزینههای ساختوساز است. محرمی نمین در این زمینه تاکید میکند: وقتی تمامی نهادههای ساختمانی گران شده، عوارض شهرداری بهشدت بالا رفته و دستمزد کارگر افزایش یافته، نمیتوان انتظار داشت مسکن ارزان شود. به گفته او، حتی در شرایط رکودی فعلی نیز بسیاری از فروشندگان حاضر نیستند ملک خود را با هر قیمتی عرضه کنند: در رکود فعلی نیز فروشندگان به هر قیمتی حاضر به فروش نیستند؛ زیرا نمیتوانند پیشبینی کنند هفته آینده وضعیت ملک چگونه خواهد بود.
نقش پلتفرمهای آنلاین در التهاب قیمتی
نایبرییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران یکی دیگر از عوامل افزایش قیمتهای غیرواقعی در بازار مسکن را عملکرد سایتهای اینترنتی آگهیدهنده میداند. او میگوید: پلتفرمهای آنلاین به صورت منفی بازار ملک را کارگردانی میکنند. به این صورت که در آگهیها قیمتها مرتبا رکورد میزند و بهطور مثال سه بار در یک آگهی افزایش قیمت اعمال میشود.
او ادامه میدهد: آگهیهای آنلاین نقش اصلی را در قیمتگذاری دارند. این باعث میشود نقش آن دسته از مشاوران املاک که قیمتهای منصفانه و کارشناسی برای خانهها تعیین میکنند به تدریج کمرنگ شود. متاسفانه در حال حاضر هیچگونه نظارتی روی آگهیهای سایتهای اینترنتی وجود ندارد.
امید به رونق معاملاتی در دی و بهمن
با وجود تمام این چالشها، فعالان بازار مسکن نسبت به ماههای پیش رو کاملاً ناامید نیستند. محرمی نمین با اشاره به الگوی فصلی بازار میگوید: احتمالا در دیماه و بهمنماه اگر اتفاق خاصی نیفتد، بازار مسکن با رونق معاملات بدون هیجان قیمتی همراه میشود.
به باور او، این رونق به معنای افزایش تعداد معاملات است، نه جهش قیمتها، رونق از نظر مشاوران املاک یعنی تعداد بالاتر معاملات. این به هیچ عنوان روشهای هجومی قیمت به بازار تعبیر نمیشود. رونق یعنی بازار بدون دستکاری مسیر خود را طی کند، همراه با شیب ملایم و همسو با تورم عمومی.
سازندهها، واحدهای نیمهکاره را تکمیل میکنند
در سمت عرضه نیز تحولات قابلتوجهی در حال وقوع است. گزارشهای میدانی و آمارهای رسمی نشان میدهد سازندهها در مقطع فعلی بیش از آنکه به دنبال شروع پروژههای جدید باشند، تمرکز خود را بر تکمیل واحدهای نیمهکاره گذاشتهاند. بررسی آمارهای مرکز آمار ایران نشان میدهد اگرچه سال گذشته رکورد ۱۱ ساله صدور پروانه ساختمانی با بیش از ۵۲۰ هزار مجوز ساخت شکسته شد، اما در شش ماهه نخست امسال صدور پروانه برای ساختوسازهای جدید نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۳ درصد کاهش یافته است. در این بازه زمانی، برای ساخت حدود ۱۹۱ هزار و ۳۷۶ واحد مسکونی پروانه صادر شده، در حالی که این رقم در شش ماهه اول سال ۱۴۰۳ حدود ۲۴۹ هزار و ۸۴۸ واحد بوده است. در شهر تهران نیز تعداد پروانههای ساختمانی با کاهش ۱۰ درصدی از حدود ۲۷ هزار واحد به حدود ۲۴ هزار واحد رسیده است.
رشد سرمایهگذاری در ساختمانهای نیمهکاره
در مقابل کاهش صدور پروانههای جدید، آمارهای بانک مرکزی تصویر متفاوتی از رفتار سازندهها ارایه میدهد. بر اساس این آمار، سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای مناطق شهری کشور در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۳.۲ درصد رشد داشته است.نکته قابلتوجه آنکه سرمایهگذاری در «ساختمانهای نیمهکاره» و «ساختمانهای تکمیلشده» به ترتیب ۴۴ درصد و ۴۰.۴ درصد افزایش یافته است. این ارقام نشان میدهد سازندهها ترجیح دادهاند پروژههایی را که طی دو سال اخیر آغاز کرده بودند، هرچه سریعتر به بازار عرضه کنند.
مجموع این شواهد نشان میدهد بازار مسکن در آستانه یک نقطه حساس قرار دارد. از یکسو رکود تورمی، کاهش قدرت خرید و التهابهای ناشی از بازارهای موازی، معاملات را محدود کرده و از سوی دیگر تمرکز سازندهها بر تکمیل پروژههای نیمهکاره و احتمال افزایش معاملات فصلی میتواند نشانههایی از تحرک تدریجی باشد.اگر سیاستگذاریها به سمت ایجاد ثبات، نظارت بر قیمتگذاریهای غیرواقعی و تقویت قدرت خرید خانوارها حرکت کند، احتمال تحقق همان «رونق غیرتورمی» که فعالان بازار از آن سخن میگویند، بیش از پیش افزایش خواهد یافت؛ رونقی که میتواند هم به نفع مصرفکنندگان واقعی باشد و هم موتور بخش مهمی از اقتصاد کشور را دوباره روشن کند.